Análisis detallado de la Circular Ord. N° 040 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios
Resumen Ejecutivo: Este documento desglosa los puntos clave de la Circular Ord. N° 040, emitida el 11 de diciembre de 2025 por la Secretaría Ejecutiva de Condominios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. El objetivo principal es impartir instrucciones sobre la obligación de ajustar o dictar los reglamentos de copropiedad según lo establecido en la Ley N° 21.442.
La circular identifica dos situaciones en las que pueden encontrarse los condominios respecto a su reglamento interno:
Aplica a los condominios que ya tenían un reglamento bajo la antigua Ley N° 19.537. Estos deben actualizar sus normas para que sean conformes a la legislación vigente.
Aplica a comunidades constituidas antes de la Ley N° 21.442 que no habían formalizado un reglamento, o aquellas acogidas a leyes muy antiguas (como la Ley N° 6.071 de 1937) que no exigían su inscripción. Estos deben dictar un reglamento por primera vez.
El documento precisa los tiempos y pasos legales necesarios:
La fecha límite para cumplir con esta obligación es el 9 de enero de 2026. Este plazo corresponde a un año contado desde la publicación del Reglamento de la Ley.
Para que la actualización sea válida, debe constar en una escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Se recuerda que el comité de administración tiene la facultad de revisar el reglamento vigente y proponer a la asamblea los ajustes necesarios para cumplir con la ley.
La circular aclara qué sucede si un condominio no realiza el trámite antes de la fecha límite:
En los condominios que deben "ajustar" su reglamento, se mantendrán vigentes solo aquellas disposiciones antiguas que no sean contrarias a la nueva ley. Las que se opongan a la ley actual se consideran nulas.
Para los condominios que no dicten su reglamento a tiempo, se les aplicará automáticamente el Reglamento Tipo aprobado por el MINVU (mediante la Resolución Exenta N° 721 de 2023).
A pesar de vencer el plazo, los condominios siempre podrán formalizar sus reglamentos más adelante, respetando los quórums y contenidos que exige la Ley N° 21.442.
Uno de los puntos más relevantes de esta circular es la precisión sobre las multas:
El documento señala explícitamente que la Ley N° 21.442 no contempla sanciones ni multas específicas para los condominios que incumplan el plazo de actualización.
Se aclara que no existe un órgano externo encargado de fiscalizar si los condominios han actualizado o no sus reglamentos.
El efecto real del incumplimiento no es una multa, sino la aplicación de pleno derecho de las normas de la ley y del reglamento de la misma en todas las materias no reguladas adecuadamente en el reglamento interno.
Conclusión: La Circular Ord. N° 040 proporciona claridad sobre los procedimientos y plazos para la actualización de reglamentos de copropiedad, destacando la importancia de cumplir con la normativa vigente aunque sin establecer sanciones directas por incumplimiento.